买房小插曲
作者：admin来源：金融纠纷访问：次时间：2018-11-06
案件类型：民事案件
案 由：返还原物纠纷
委 托 人：朱某
承 办 人：李考会 四川言品言律师事务所 律师
执业机构：四川言品言律师事务所
一、案情概要：
2013年2月，朱某购买了蔡某名下的一套房屋，在支付了相应房款后，双方便到相关部门，将该房屋的所有权由蔡某转移登记到了朱某名下。但因为在签订买卖合同之前，蔡某早已将涉案房屋出租给了李某使用，且截止房屋转移登记手续办理完毕之日，租赁期限也还未届满。故，朱某和蔡某约定，具体的交房时间为租赁合同到期之日。2014年3月，蔡某和李某的租赁合同到期，蔡某和朱某便相约都涉案房屋处办理房屋交接手续，但李某却以侵犯其优先购买权为由拒不搬离涉案房屋，导致无法办理房屋交接手续。经多次调解无果后，朱某向人民法院提起诉讼，要求李某返还涉案房屋并赔偿因强占房屋给其造成的损失。在诉讼过程中，李某辩称：朱某在购买涉案房屋时，明知此房屋带有未到期的租赁合同，仍坚持与蔡某在未告知李某的情况下私下达成买卖合同，违反了买卖不破租赁的原则，因此，当庭请求追加原房东蔡某为本案被告，确认合同无效，并表示朱某的损失不应由其承担，应当驳回朱某的全部诉讼请求。
二、案例分析：
1、本案中，李某是否有权继续使用涉案房屋？
李某是否有权继续使用涉案房屋，我们得从李某取得涉案房屋使用权的法律依据来说起。那么李某是基于什么依据取得涉案房屋的使用权呢？从刚才的案情介绍中我们不难知道，李某是基于与蔡某签订的租赁合同而享有涉案房屋的使用权的。我国《合同法》第212条对租赁合同进行了明确释义： 租赁合同就是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中蔡某为出租人，李某为承租人，作为承租人的李某自然有权基于这份租赁合同而对涉案房屋享有使用和收益的权利。那么，李某对涉案房屋的使用是否没有任何期限限制的呢？显然不是，刚已经提到过，李某是基于与蔡某签订的租赁合同而享有涉案房屋的使用权，根据我国合同法214和215、235、236条的规定可知：租赁合同的 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。针对不定期租赁合同，只要出租人在合理期限之前通知承租人便可随时解除合同。租赁期限可能是确定的某一时间段也可能是不确定的，承租人仅在租赁期限内对承租房享有使用和收益的权利，一旦租赁期限届满或租赁合同被解除，他便失去了这种权利。就本案来讲，李某和蔡某签订的是一份租期为两年的定期租赁合同，租赁合同期满后，李某与涉案房屋的实际所有权人朱某也未达成续租的意向，且朱某明确表示要求李某搬离涉案房屋，因此，李某应当返还涉案房屋，自然也无权再使用涉案房屋。
2、朱某是否有权责令李某返还涉案房屋？主体是否适格？
本案的案由为返还原物纠纷，所谓返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。我国《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。从这些规定我们知道，在本案中，只要朱某为涉案房屋的权利人他就有权责令李某返还涉案房屋，也就是本案适格的主体，那么，朱某是本案的权利人吗？从刚才的案情介绍我们知道，涉案房屋仅到相关部门办理了权属转移登记手续，将房屋的所有权人由蔡某变更为朱某，但由于李某的原因，直至起诉时，朱某与出卖人蔡某都还未办理涉案房屋的交接手续，即朱某还未能对涉案房屋进行占有和使用，，这样是否意味着涉案房屋的权利人是蔡某而非朱某呢？根据我国物权法的相关规定可知，物权包括不动产物权和动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。这里提到了动产和不动产，两者如何区分呢？动产和不动产主要以是否可以移动并且移动是否会损害其价值为标准来区分。本案的涉案标的物为房屋，从动产和不动产的区分标准，我们很容易的知道，涉案房屋为不动产，既然是不动产，他的设立、变更、转让和消灭一旦经过依法登记，就能产生相应的法律效力。简单的说，不动产只要依法办理了变更登记手续，其所有权便发生了转移。本案中涉案房屋的所有权已经依法转移并登记变更到朱某名下，不管是否办理房屋交接手续，朱某均为涉案房屋的所有权人，自然有权要求无权占有涉案房屋的李某搬离，并返还涉案房屋。
3、李某以买卖不破租赁的原则来抗辩朱某要求其返还涉案房屋的理由，有无法律依据？
所谓买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。我国相关法律也对该原则进行了相关规定，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条也规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。可见，买卖不破租赁的原则是存在且有法律依据的。那么，在本案中，李某以此来抗辩朱某要求其返还涉案房屋的理由是否成立呢？首先，因为涉案房屋所有权的变动是发生在租赁关系存续期间，朱某作为涉案房屋的新房主，就应继续履行原租赁合同，故，在租赁期限内，朱某无权要求李某搬离，但有权要求李某支付自所有权发生转以后的房屋租金，当然，对租金另有约定的除外、但是在刚才的案情分析中，我们知道朱某和蔡某约定的交房时间为租赁期限届满后，可见，朱某遵循了买卖不破租赁的原则，已如约行了租赁合同。故，本案中李某以此来抗辩朱某要求其返还涉案房屋的理由不能成立。
4、李某要求追加原房屋所有权人蔡某为本案的被告，是否有法律依据？
我国《民事诉讼法司法解释》第七十三条的明确规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加;当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回;申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。从上述的法律规定及司法实践可以看出，我国把是否必要共同诉讼作为追加当事人的标准。本案意在解决权利人要求无权占有人返还原物的纠纷，蔡某既非本案的权利人也并非本案的无权占有人，自然不可能是本案必要共同诉讼人，故李某的要求不应得到支持。本案中，李某坚持追加蔡某为本案被告的主要原因在于，李某认为蔡某侵犯了其优先购买权。我国《民通意见》第118条明确规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；”合同法第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从上述规定可知，蔡某应在出卖涉案房屋前的合理期限内通知李某，李某在同等条件下享有优先购买的权利。否则，可能侵犯李某的优先购买权。但李某不能以蔡某的行为可能侵犯了其优先购买权为由来抗辩朱某要求其返还涉案房屋的主张，因为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条明确规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。此外李某的抗辩理由与本案不属于同一法律关系，自然就不是本案解决的范围，应当另案解决。
5、朱某能否要求李某赔偿损失？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。物权法第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，李某在租赁期限届满后，虽经朱某多次催促，仍坚持不搬离涉案房屋，应支付超出租赁期限的房屋使用费，若因其行为给朱某造成其他损失的，也应当予以赔偿。
三、办案经过
朱某在寻求律师帮助之前，也多次与蔡某一起找到李某协商，但均无果而终，无耐之下，朱某来到我们律师事务所寻求法律帮助。在认真听取朱某对案情的简要介绍和查阅相关证据材料后，我们对朱某的疑问进行了简要解答，朱某在听完我方的解答意见后，立即办理了委托代理手续。在朱某的要求下，我们把证据材料准备充分后便代表朱某向法院提起了诉讼，整个庭审过程主要围绕三个争议焦点：第一，朱某与蔡某签订的买卖合同是否有效；第二，李某是否应当返还房屋。第三，是否应当赔偿损失？若应当赔偿，损失是多少。经法院庭审后认为：第一，根据谁主张谁举证的原则，因李某未提供有效证据证明朱某与蔡某签订的买卖合同无效，故对其主张不予支持；第二，法院认为李某与朱某未就涉案房屋的续租事宜达成合意，故李某有义务向朱某返还房屋；第三，因为朱某向法院提供了蔡某与李某的租赁合同，最终法院参照该租赁合同约定的租金标准，判令李某赔偿朱某4237.7元的损失。此外，针对李某提出的优先购买权受到侵害一事，法院认为与本案不是同一法律关系，李某可另行主张。判决下达后，双方均未提起上诉，李某也主动搬离，将涉案房屋返还给了朱某。
四、律师点评
为了稳定市场秩序，维护承租人的合法权益，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，法律赋予了承租人优先购买的权利,并通过买卖不破租赁的原则对出租人及新房主的权利进行了相应限制。在此，我建议广大听众朋友在买卖已被租赁的动产或不动产时，尽量保留好尽了通知义务及承租人明知的相关证据材料，最好能形成书面的协议，在承租人主动放弃优先购买权的前提下进行交易，能避免日后很多不必要的麻烦。
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