农村宅基地房屋到底能不能买？法律后果到底怎么样？（最高院已明确，另附上海、江苏高院意见）

一、在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

因此，宅基地房屋买卖合同是否有效，一定要看试点地区还是非试点地区！！！

二、在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

注意：尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。而在上海，根据沪高法民—[2004]4号文，虽然合同无效，但买受人可以分得70%的拆迁补偿款！！！

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：

第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：

第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

10、关于农村宅基地上房屋买卖如何处理？

对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次：

（1）区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅 和国务院办公厅于 2016 年联合下发了《关于农村土地征收、集 体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对 改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，我省武进 地区为宅基地改革流转地区，武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的 试点，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处 理。

（2）区分是否属于同一集体经济组织成员。

买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农 民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买 卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根 据《土地管理法》第 62 条的规定，“农村村民一户只能拥有一处 宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批 准。”因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不 利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故 在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根 据现行法律规定，应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上， 应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补 偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的 损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题。

对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还 征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。

对于未纳入征收程序的，当事人签订买卖时间较长，或者买 受人已办理户口迁入手续等情形的，出卖人要求返还房屋的，原 则上不予支持。当事人仅要求确认房屋买卖合同无效的，在裁判 说理中对房屋是否返还予以表述。