没有房产证，房屋买卖合同是否有效?

（言品言一天学一法）

 

 

言品言提示：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，那么出卖人出卖尚未取得房屋产权证书的房产所签订的房屋买卖合同效力如何？本文引用的案例中，出卖人与买方签订房屋买卖合同，后以自己尚未取得房屋产权证明为由主张房屋买卖合同无效，法院最终没有支持其诉讼请求。

 

    研判：

 

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定的效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，买卖双方就尚未领取房产证书的房屋签订的房屋买卖合同不会因此无效。

 

效力性强制性规定与管理性强制性规定裁判要点

 

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上应属于管理型强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，法院在裁判时不应当认定未取得权证的房屋买卖合同无效。

 

研判总结

 

1、对于买方来说，在签署房屋买卖合同前应当仔细核查房屋的权属情况，尤其是应该要求出卖人出示房屋产权证书原件并仔细核查。

 

2、房屋买卖双方就尚未取得房屋产权证书的房屋签订房屋买卖合同的，该合同不会因标的房屋为无证房屋而无效，但因为不能取得房产证导致买方不能按约定时间办理贷款手续的，卖方应承担违约责任。

 

法律规定

 

《中华人民共和国城市房地产管理法》

 

第三十八条 下列房地产，不得转让：

 

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

 

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

 

(三)依法收回土地使用权的;

 

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

 

(五)权属有争议的;

 

(六)未依法登记领取权属证书的;

 

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

 

《合同法》

 

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

 

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

 

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

 

（三）以合法形式掩盖非法目的；

 

（四）损害社会公共利益；

 

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

 

第十四条  合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

 

结论：

 

房屋买卖合同如系双方的真实意思表示，双方系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项确实规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。结论，当事人双方订立的房屋买卖合同无效的主张，法院不应当采信。