序号

问题

解答

1

解释适用范围？

适用于城市、镇规划区内的房屋；乡、村房屋可参照执行；福利房、公租房、廉租房、经济适用房不适用本规则。

2

违建房租赁合同是否有效？

原则上无效，但在一审法庭辩论终结前取得相关合法手续的，合同认定为有效。

3

租赁合同无效是否需要支付"租金"？

无需支付租金，但需按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

4

"一房多租"谁有权实际居住？

按照以下优先级顺序确定：

1.已经合法占有房屋的人（纠纷发生后强行入住不属于合法占有）

2.已经办理登记备案手续的人

3.合同成立在先的人

5

承租人扩建（加盖房屋）如何处理？

按以下三种情形分别处理：

1.未经出租人同意：必须恢复原状，所有费用由承租人自行承担

2.经出租人同意但未办理合法手续：扩建费用由双方按过错比例分担

3.经出租人同意且已办理合法手续：扩建造价费用由出租人（房东）负担

6

装修物怎么拆？归属如何判定？

根据装修物是否与房屋形成附合区分处理：

1.未形成附合（可分离、可移动，如空调、活动柜）：归承租人所有，可拆除带走，但拆除后需恢复房屋原状；若造成房屋毁损需承担赔偿责任。

2.已形成附合（紧密结合、难以分离，如地板、瓷砖）：折价归出租人所有，通常不得强行拆除；若房东同意利用，可按利用价值折价补偿；否则按双方过错分担损失。

7

不同情形下，"已形成附合" 的装修损失谁来承担？

1. 合同无效（如违建导致）：按双方过错比例分担装修现值损失；

2. 期满终止（如租期届满）：由承租人自行承担，无权要求出租人补偿（双方另有约定除外）；

3. 提前解除-因出租人违约：出租人赔偿剩余租期内的装修残值损失；

4. 提前解除-因承租人违约：由承租人自行承担；出租人同意利用的，可在利用价值范围内适当补偿；

5. 提前解除-双方均违约：按双方过错比例分担剩余租期内的装修残值损失；

6. 提前解除-不可归责于双方：按公平原则分担（如不可抗力、政府征收等情形）

8

转租的房子到期了，实际居住的次承租人不搬怎么办？

即使次承租人与房东没有直接签订租赁合同，若其负有腾房义务却逾期不搬，出租人有权要求其支付逾期腾房占有使用费，该主张法院会予以支持。

9

租期内房子卖了，新房东能赶人吗？

不能，适用"买卖不破租赁"原则，原租赁合同对新房主继续有效。

例外情形：租赁合同签订前，房屋已被设定抵押权或被法院查封的除外。

10

租户是否享有购房优先权？

是的，承租人享有在同等条件下优先购买所租赁房屋的权利。